Responsabilité du notaire - Départ de la prescription

Cass. 1re civ., 12 mars 2025, n° 23-15.225

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Par un arrêt rendu le 12 mars 2025, la première chambre civile de la Cour de cassation précise le point de départ du délai de prescription quinquennale applicable aux actions en responsabilité engagées contre les notaires.

Cette décision s’inscrit dans une logique de protection accrue des victimes, tout en clarifiant les conditions d’exercice du droit à réparation dans le cadre de la responsabilité professionnelle du notaire.

Faits et procédure

M. et Mme X font l'acquisition d'un immeuble à usage d’habitation par acte notarié en décembre 2013.

Quelques mois plus tard, la commune les informe par courrier que certains aménagements réalisés dans le bien ne respectaient pas les règles du plan de prévention des risques naturels, notamment en matière d’inondation.

Après plusieurs échanges avec l’administration, une injonction de mise en conformité leur fut adressée en mars 2021.

Les acquéreurs assignent le notaire en responsabilité, lui reprochant un manquement à son devoir de conseil et de vérification.

La cour d’appel les déboute au motif que le délai de prescription avait commencé à courir dès la première notification administrative en 2014, estimant que le préjudice était alors connu et certain.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure la cour d'appel en rappelant que, selon l’article 2224 du Code civil, la prescription quinquennale commence à courir à partir du moment où la victime a connaissance ou aurait dû avoir connaissance du dommage, de son auteur, du fait générateur et du lien de causalité.

Elle précise toutefois que lorsque le dommage résulte d’une décision administrative, le délai de prescription ne peut courir tant que cette décision n’a pas acquis un caractère définitif, notamment en l’absence de recours.

En l’espèce, la Cour considère que le dommage subi par les acquéreurs ne s’est manifesté qu’à compter de la décision administrative définitive, ce qui repousse le point de départ du délai de prescription.

Portée et conséquences pratiques

La portée de cet arrêt est indéniable.  

Il s'en dégage une meilleure protection des acquéreurs en évitant que la prescription ne commence à courir prématurément, avant que le dommage ne soit pleinement caractérisé. Elle impose également aux notaires une vigilance renforcée dans l’exécution de leurs missions, notamment en matière de vérification des conformités réglementaires.

Par ailleurs, ce positionnement jurisprudentiel s’inscrit dans une tendance plus large visant à adapter les règles de prescription aux réalités pratiques des litiges, en tenant compte des délais parfois longs nécessaires à la manifestation effective du préjudice.

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