Saisie immobilière : validité de la dissociation des poursuites et contrôle de la fraude

Saisie pour avis, la deuxième chambre civile consacre la liberté pour le créancier titulaire de plusieurs titres d'engager la saisie immobilière sur le fondement de l'un d'eux et de déclarer les autres à la procédure. Elle précise toutefois que le juge de l'exécution peut relever d'office la fraude si cette dissociation vise à soustraire la créance principale à son contrôle.

‍Cass. Civ2 avis, 20 nov. 2025, n° 25-70.011, P+B

‍

La pratique est connue des spécialistes de l'exécution forcée : un créancier institutionnel, titulaire de plusieurs créances à l'encontre d'un même débiteur, choisit de délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière sur le fondement d'une créance mineure (souvent un solde débiteur de compte courant), tout en conservant par-devers lui un titre exécutoire constatant une créance bien plus substantielle (prêt immobilier), qu'il ne produira qu'au stade de la déclaration de créance.

Cette stratégie procédurale, parfois suspectée de vouloir éluder le contrôle du juge de l'orientation sur les clauses du contrat principal, a conduit le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Poitiers à solliciter l'avis de la Cour de cassation. Par un avis du 20 novembre 2025, la Haute juridiction valide le principe de cette dissociation tout en encadrant strictement son usage par la théorie de la fraude.

‍

Liberté du choix du titre exécutoire

À la question de savoir si un créancier peut valablement engager une saisie pour recouvrer une autre créance que celle visée au commandement, la Cour de cassation répond par l'affirmative.

Fondant son analyse sur l'article L. 111-7 du Code des procédures civiles d'exécution, la Cour rappelle que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution de sa créance. Elle en déduit qu'aucun texte n'impose une concentration des poursuites ni n'interdit au créancier poursuivant de déclarer, ultérieurement, une autre créance dans la même procédure.

Cette solution consacre la possibilité pour le créancier de cumuler les qualités procédurales de poursuivant et de créancier inscrit, validant ainsi l'indépendance des titres exécutoires détenus par une même personne morale.

‍

Cantonnement de l'office du juge de l'orientation

‍

Conséquence logique de cette liberté, l'avis précise l'étendue des vérifications opérées par le juge lors de l'audience d'orientation. L'article R. 322-18 du Code des procédures civiles d'exécution, qui impose au juge de vérifier le montant de la créance du poursuivant, doit être interprété strictement.

La Cour énonce que cette vérification porte sur « la seule créance mentionnée dans le commandement de payer valant saisie immobilière ». Le juge de l'orientation n'a donc pas à vérifier d'office, au stade de l'orientation, le montant ou la validité des autres créances que le poursuivant pourrait déclarer en sa qualité de créancier inscrit. Celles-ci restent soumises au régime de contestation de droit commun des créances inscrites.

‍

La fraude comme limite impérative

‍

C'est cependant dans la réserve formulée par la Cour que réside l'apport majeur de cet avis. Si la dissociation est licite par principe, elle ne saurait devenir un instrument de contournement des règles d'ordre public de protection du consommateur.

La Cour précise que le juge de l'exécution conserve toujours la faculté de rechercher d'office si une fraude aux droits du débiteur est caractérisée. Tel est le cas lorsque la créance déclarée (et non poursuivie) était, dès la délivrance du commandement, liquide, exigible et fondée sur un titre exécutoire.

Si le juge établit que le choix du titre poursuivi avait pour seul but de soustraire la créance principale à son examen (notamment au contrôle des clauses abusives ou de la régularité de la déchéance du terme), la sanction est la nullité du commandement de payer. Subsidiairement, la Cour rappelle que le débiteur peut solliciter la mainlevée de la saisie pour abus de droit (C. pr. exéc., art. L. 121-2), si la disproportion entre la créance poursuivie et la mesure engagée révèle une intention de nuire ou une légèreté blâmable.

En définitive, cet avis opérant une conciliation entre la liberté procédurale du créancier et l'office de protection du juge, invite les praticiens à une vigilance accrue sur la chronologie et la motivation des poursuites engagées sur des créances accessoires.

‍