Changement d’usage en copropriété : accord obligatoire ?

Autorisation de changement d’usage en copropriété : la légalité d’une subordination à l’accord des copropriétaires

‍

CAA Marseille 28-3-2025 n° 24MA00769

‍
L’autorisation administrative de changement d’usage d’un logement en copropriété ne peut pas être conditionnée à l’accord préalable de la copropriété ou de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette exigence, souvent imposée par certains règlements municipaux, a été jugée illégale par la cour administrative d’appel de Marseille, car elle porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété de chaque copropriétaire et va au-delà des exigences légales actuelles‍.

‍

Changement d’usage en copropriété : ce que dit la loi

• Principe : Le changement d’usage d’un lot en copropriété (par exemple, transformer un logement en location meublée touristique) nécessite une autorisation administrative dans certaines communes, notamment celles de plus de 200 000 habitants ou dans les départements 92, 93 et 94.
• Respect du règlement de copropriété : Le copropriétaire doit veiller à ce que le changement d’usage soit conforme au règlement de copropriété, notamment à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.
• Droits des tiers : L’autorisation de changement d’usage est délivrée sous réserve du respect des droits des tiers, c’est-à-dire que l’administration ne peut pas exiger la preuve de l’accord de la copropriété pour instruire la demande.

‍

Jurisprudence récente : l’exemple de la Métropole Nice Côte d’Azur

En mars 2025, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé une disposition du règlement de la Métropole Nice Côte d’Azur qui imposait aux propriétaires de fournir, lors de leur demande de changement d’usage, une déclaration sur l’honneur, un extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement, ou, à défaut, l’accord de la copropriété. La cour a jugé cette exigence illégale, car :

• L’autorisation administrative doit être délivrée sous réserve des droits des tiers, sans que l’administration n’ait à vérifier le respect du règlement de copropriété.
• Subordonner la délivrance à l’accord de la copropriété porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété, contraire à l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

‍

Évolutions législatives récentes

• Loi Le Meur du 19 novembre 2024 : Désormais, le demandeur d’une autorisation de changement d’usage temporaire pour location meublée touristique doit simplement attester sur l’honneur que sa demande est conforme au règlement de copropriété (CCH art. L 631-1-7-1 A).
• Règlements de copropriété postérieurs au 21 novembre 2024 : Ils doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de la location meublée touristique. Les règlements existants peuvent être modifiés en assemblée générale pour interdire ce type de location, sauf pour la résidence principale du loueur.

‍

Points clés à retenir

• L’administration ne peut pas refuser une autorisation de changement d’usage au motif que l’accord de la copropriété n’a pas été fourni, sauf si le règlement de copropriété s’y oppose expressément.
• Les copropriétaires restent libres de faire valoir leurs droits en justice en cas de violation du règlement de copropriété.
• Les règlements de copropriété récents doivent préciser les conditions de location meublée touristique, et leur modification relève de l’assemblée générale.

‍

En résumé :

L’autorisation de changement d’usage d’un lot en copropriété ne peut pas dépendre du bon vouloir des copropriétaires ou de l’assemblée générale. Seule l’attestation de conformité au règlement de copropriété, fournie sur l’honneur par le demandeur, est exigible par l’administration depuis la loi Le Meur de 2024. Toute disposition municipale imposant l’accord préalable de la copropriété est illégale et porte atteinte au droit de propriété des copropriétaires.

‍

‍

NDLA : Cet article est passé à la moulinette de l'IA pour être seo amélioré (référencement) et sxo optimisé (expérience utilisateur accrue).