Défaut d’autorisation du syndic en justice : copropriétaires et irrecevabilité

Seuls les copropriétaires peuvent invoquer l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice

CE 9-4-2025 n° 492236

Le syndic de copropriété, représentant légal du syndicat, ne peut engager une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires qu’après avoir obtenu une autorisation formelle de l’assemblée générale, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et à la loi du 10 juillet 1965.

Cette autorisation doit être claire, précise et spécifier l’objet du litige ainsi que la finalité de l’action engagée.

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Exceptions à l’exigence d’autorisation

Certaines actions, telles que le recouvrement de créances, les mesures conservatoires ou les actions en défense, ne nécessitent pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale. Dans ces cas, le syndic peut agir directement pour protéger les intérêts du syndicat.

Conséquences du défaut d’autorisation

L’absence d’autorisation constitue une irrégularité de fond qui, auparavant, pouvait entraîner l’irrecevabilité de l’action en justice intentée par le syndic. Toutefois, depuis la réforme introduite par le décret du 27 juin 2019, seuls les copropriétaires disposent du droit de soulever ce moyen. Les tiers (par exemple, un défendeur extérieur à la copropriété) ou le juge administratif ne peuvent plus invoquer d’office le défaut d’autorisation du syndic. Cette évolution vise à limiter les moyens dilatoires utilisés par des parties externes et à recentrer la protection sur les copropriétaires eux-mêmes.

« Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires. Dès lors, en soulevant d’office le moyen tiré de l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »

Régularisation possible en cours de procédure

Il est possible de régulariser l’absence d’autorisation en cours de procédure, à condition que la décision de l’assemblée générale intervienne avant l’expiration du délai de prescription de l’action.

Synthèse SEO/SXO

• Le syndic doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice au nom du syndicat de copropriété, sauf exceptions prévues par la loi.
• Depuis 2019, seuls les copropriétaires sont habilités à contester l’absence d’autorisation du syndic devant les tribunaux.
• Ni le juge, ni les tiers ne peuvent soulever d’office ce défaut d’autorisation.
• La régularisation est possible en cours de procédure sous conditions.
• Cette règle protège les copropriétaires et sécurise les actions judiciaires du syndicat.

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